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21.12.24 |
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Beleihungsauslauf bis 60% entspricht
ca. 54% des Verkehrswertes: |
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0,40% |
5 Jahre Sollzins.
0,60 eff. |
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Unterschied zwischen Nominalzins und Effektivzins
Beim gegenüberstellen von den Zinskonditionen wird Ihnen sicherlich schon aufgefallen sein, dass Nominal- und Effektivzinsen genannt werden. Wir erläutern Ihnen den Unterschied:
Der größte Teil ist eine rein rechnerische Größe, die auf die Praxis der monatlichen Ratenzahlungen zurückzuführen ist. Wenn Sie sich beispielsweise 150.000 EURO leihen und einen jährlichen Nominalzins von 5% vereinbaren, dann bedeutet dies, dass Sie jeweils am 31. Dezember 7.500 EURO Zinsen bezahlen müssten. Tatsächlich zahlen Sie diese 7.500 EURO aber in 12 monatlichen Raten zu jeweils 625 EURO. Sie bezahlen die erste Rate also streng genommen um 11 Monate zu früh, die zweite um 10 Monate zu früh, usw. Weil Sie früher bezahlen als Sie eigentlich müssten, entsteht Ihnen "effektiv" ein kleiner Zinsverlust, und genau der findet im höheren Effektivzins seine Entsprechung.
Der zweite Teil des Unterschieds erklärt sich aus Darlehensnebenkosten, wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren. Da die Darlehensnebenkosten von Bank zu Bank unterschiedlich sein können, erklärt dies auch, weshalb zwei Anbieter mit gleichem Nominalzins unterschiedliche Effektivzinssätze ausweisen.
Bitte bedenken Sie, dass auch die Nebenbedingungen (wie z.B. Schätzkosten, Bereitstellungszinsen und Kontoführungsgebühr) ausreichend zu klären sind. Diese sind nicht im Effektivzins enthalten.
Wohnungskauf - Was das Grundbuch verrät
Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden? Lage, Zustand und Innenausstattung entsprechen Ihren Vorstellungen? Dann sollten Sie vor der Unterschrift unter den Kaufvertrag noch ein paar Tipps berücksichtigen.
Tipp 1: Denken Sie schon beim Kauf an einen späteren Verkauf. Niemand weiß, wie lange er sein Traumhaus oder seine Wunschwohnung wirklich bewohnen kann. Ein neuer Job, eine neue familiäre Situation und schon muss eine andere Immobilie her. Wichtigste Frage vor der Unterschrift: Lässt sich der von Ihnen gezahlte Kaufpreis plus Umbau- und Nebenkosten in ein paar Jahren wieder erzielen? Nur wenn Sie diese Frage mit einem klaren Ja beantworten, ist der Kauf ein guter Kauf. Wichtig: Lassen Sie sich bei Ihrer Entscheidung nicht unter Zeitdruck setzen.
Tipp 2: Schauen Sie ins Grundbuch. Dort finden Sie wichtige Informationen über das Grundstück. Für jede Eigentumswohnung besteht ein gesondertes Grundbuchblatt. Einblick ins Grundbuch erhalten nur Personen mit "berechtigtem Interesse". Wer nur erfahren will, wem ein Grundstück gehört und welche Lasten dort eingetragen sind, wird vom Grundbuchamt abgewiesen. Der einfachste Weg: Lassen Sie sich vom Eigentümer des Grundstücks einen Grundbuchauszug geben.
Das Grundbuch ist in drei Abteilungen untergliedert:
Abteilung I: Dort finden Sie den Eigentümer des Grundstücks.
Abteilung II: Dort sind Grundstücksbelastungen eingetragen. Sie erfahren etwas über Wege- oder Überfahrtsrechte, die sie Nachbarn einräumen müssen.
Abteilung III: Dort sind die Hypotheken, Grund- und Rentenschulden des derzeitigen Besitzers eingetragen.
Nebenkosten - nicht zu knapp kalkulieren
Grunderwerbsteuer, Makler, Notar- und Gerichtskosten - die Kosten für das eigene Heim hören beim Kaufpreis nicht auf. Rechnen Sie vor der Darlehnsaufnahme aus, wieviel Sie Wohnung oder Haus insgesamt kosten - inklusive Nebenkosten.
Als Grunderwerbsteuer fallen 3,5 Prozent an, die Maklerprovision für den Käufer kostet in NRW 3,48 Prozent, reicht in anderen Bundesländern aber bis zu 6 Prozent. Und meist trägt sie der Käufer alleine.
Tipp: Verhandeln Sie mit dem Verkäufer, ob er einen Teil der Kosten übernimmt. Vor der Unterschrift besteht dafür noch eine realistische Chance. Manche Makler sind auch zu Zugeständnissen bereit. Notar- und Grundbuchkosten schlagen mit etwa 1,5 - 2,0 Prozent zu Buche. So summieren sich die Nebenkosten schnell auf 10 Prozent des Kaufpreises.
Wenn Sie eine Neubau-Immobilie schlüsselfertig von einem Bauträger kaufen - Sie haben dann nur einen Ansprechpartner für Reklamationen - kommen die Kosten für die Zwischenfinanzierung hinzu. Je nach Bauzeit zwischen 3 und 8 Prozent des Kaufpreises. Und wer ein gebrauchtes Haus kauft, sollte auf die geschätzten Modernisierungskosten zur Sicherheit noch 10 bis 20 Prozent hinzurechnen.
Wohngebäude-Versicherung
Für die Banken ist sie unerlässlich: Die Wohngebäude-Versicherung. Sie garantiert, dass Schäden am Haus - ob durch Sturm, Feuer oder Leitungswasser - ersetzt werden. Um den Abschluss einer solchen Versicherung kommen Sie nicht umhin. Sonst zahlt die Bank unter Umständen die Hypothek nicht aus. Wenn Sie ein Haus kaufen, übernehmen Sie diese Versicherung automatisch vom Voreigentümer.
Tipp: Sie haben innerhalb von vier Wochen nach dem Kauf ein Sonderkündigungsrecht (§ 70 Abs.1 Versicherungsvertragsgesetz) und können sich eine andere (preiswertere) Versicherung suchen.
Das Leistungsspektrum der Wohngebäudeversicherung bestimmen Sie selbst. Der Ersatz von Schäden, die durch Feuer entstehen, ist unverzichtbar. Das Risiko gegen Wasserschäden sollten Sie ebenfalls absichern, auch wenn Sie nicht in Hochwassergebieten wohnen. Grund: Starker Regen kann Ihren Keller unter Wasser setzen. Übrigens: In Gebieten mit regelmäßigem Hochwasser durch angrenzende Flüsse kann es passieren, dass Ihnen die Versicherungen den Versicherungsschutz verweigern, weil ihnen das Risiko zu hoch ist.
Instandhaltungsrücklage - fragen Sie danach
Gebrauchte Immobilien sind eine gute Möglichkeit, kostengünstig Wohneigentum zu erwerben. Doch manchmal stecken die Tücken im Detail.
Beispiel Instandhaltungsrücklage. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) müssen Eigentümer Rücklagen für Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum bilden. Dafür wird meist ein monatlich gleichbleibender Betrag erhoben, der sich an der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnung orientiert. Sie wird von allen Miteigentümern aufgebracht.
Die Rückstellungsbeträge gehören zum Gemeinschaftseigentum und sind als Vorschuss auf notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum anzusehen. Bei einem Verkauf bleiben sie im gemeinschaftlichen Topf und können vom Verkäufer nicht zurückverlangt werden. Vielmehr geht der Anteil an der Rücklage mit dem Wohnungsverkauf automatisch auf den Erwerber über und ist in dem ausgehandelten Kaufpreis enthalten (OLG Düsseldorf Az 9 U 220 / 93).
Tipp: Erkundigen Sie sich vor dem Kauf unbedingt über die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage. Ist der Topf leer und das Gebäude nicht im besten Zustand, kommen schnell einige tausend Euro auf Sie zu. Versuchen Sie mit diesem Argument den Kaufpreis zu drücken. Übrigens: Falls keine Instandhaltungsrücklage angelegt oder die angesparte gerade verbraucht wurde, muss der Verkäufer dies nicht von sich aus mitteilen (OLG Saarbrücken Az. 1 U 157 / 99-31).
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